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且看“春笋”拔节

作者:admin     发布时间:2022-04-10 17:47 点击数:

  在深圳湾畔,于2018年底建成启用的中国华润大厦,塔楼自下而上在塔尖聚拢,它因流线型外观有了个形象的别名“春笋”,象征着节节攀升的生命力。

  在去年的2021年里,房地产行业经历了深刻的调整变革,堪称一次痛彻心扉的降杠杆大洗礼。

  市场波动加剧风险提升,表现在市场方方面面则是:个别房企债务风险爆发,连带产生债务兑付问题,殃及房地产上下游;金融机构出现应激反应,踩雷产生的坏账层层垒起,如何甄别稳健型房企成为“钱”端左右为难的问题;压力传导到市场端,购房者信心不振,一二手房交易量齐萎缩。

  而此时,如何在波澜诡谲的形势中走得更为长远,是长期主义者思考的命题,关乎生和死;而如何在行业缩表大背景下稳步增长,提升抗周期能力,关乎“活”得好不好,是横亘在众多房企面前有待突破的加分题。

  春笋覆土御冬,相信厚积薄发的潜力。3月31日,华润置地把长期主义都写进了2021年财报里。

  2021年,华润置地实现综合营收2121.1亿元,同比增长18.1%;归母净利润324亿元,同比增长8.7%。归母净利润的正增长来之不易,可做参照的是,截至3月31日,在已如期公布财报的22家房企中,仅6家归母净利润同比正增长,华润置地便是其中一家,部分房企这一数值同比降幅超过60%。

  2021年于房地产发展历程中是不平凡的一年。“三道红线”、房地产贷款集中管理、土地集中供应制度等全方位的规范来临,以期引导房地产健康发展,行业壁垒高、市场空间大 FPGA第一股安路科技,期间民营房企在资金端承压后暴露出一连串风险因素,也给予行业以警示。

  而与此同时,“探索新的发展模式”是今年两会提出的对房地产行业新的指引。可以肯定的是,以往传统的开发业务唯规模论、唯速度的“三高”模式被划上句号。

  如何在这样的周期下,增强自身抗周期能力,增强核心竞争力,并探索出一套适合未来房企转型健康发展的方向是值得行业思考的。

  华润置地给出了它的成绩单,在过去一年多方面承压背景下仍稳步完成目标,其中三点突出优势更显得难能可贵。

  一是现金流健康,长短债比例优于同行,这传递出的是“安全感”。尽管2021年信贷政策收紧,房地产行业资金压力倍增,但华润置地仍从多渠道拓宽融资渠道,过去一年的加权平均融资成本约为3.71%,同比下降了37个基点。

  充裕的现金流,稳健的财务管理,使得三道红线指标处于“全绿”档,截至2021年12月31日止,华润置地的现金短债比为1.99倍,净负债率为30.4%,剔除合同负债后的资产负债率为60.37%,现金及银行结存折合1068亿元。

  年内,标普、穆迪和惠誉三大国际评级机构继续维持华润置地“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”信用评级,展望均为稳定。

  其二是经营管理扎实,开发销售型业务、购物中心、写字楼、酒店、轻资产管理服务平台、生态圈要素型业务等稳健增长,无愧于股东的信赖。优质经营性不动产带来稳定的公允值提升,持续增厚股东权益。

  作为平滑地产周期的“现金牛”,2021年华润置地在经营性不动产业务方面也取得不菲成绩。购物中心,写字楼和高端酒店三大核心业务贡献租金收入约174亿元,其中购物中心实现租金收入139亿元,按年增长38.1%;写字楼实现租金收入19亿元,同比增长20%;酒店实现营业收入16亿元,同比增长43.9%。

  业绩会上,华润置地总裁李欣还披露,目前华润置地共有98个购物中心,在营的有54个,储备的接近50个,储备的项目按照目前的开发进度和结构的铺排,在未来4年时间陆续释放,目前的储备即使没有新增,也可以满足每年开10到12个,以兑现集团的目标。商业综合实力在行业内持续稳居第一。

  按照管理层的预计,未来购物中心毛利率维持在70%以上、综合毛利率20%以上是可以实现的。

  第三大突出亮点则是用心在打造产品,塑造出市场中有口碑的华润系产品,让每一位客户放心。销售型物业方面,华润置地顺利达成全年目标,全年累计合同销售额约3157.6亿元,同比增长10.8%。

  于企业而言,长期主义不是一句口号,而是一种清醒与坚定,是任凭天晴、打雷或下雨,第一步得扎好根基,不去预测天气,更不借风势沉沉浮浮。

  深层覆土之下,“春笋”深深扎根,向下汲取养分,为拔节而长、直指云天作准备。

  此前多年,华润置地管理层常被问及规模增速放缓问题,在那个整个行业高歌猛进的阶段,“掉队”常常是许多开发商焦虑的问题之一。

  早在2020年,华润置地给出的解决方案是“三调”调结构、调节奏、调布局。具体来说,注重拿地窗口期,不在高位抢地;在布局上,更加聚焦围绕大湾区、京津冀、长三角三大城市都市圈,以及十大核心城市都市圈深耕市场等等。这显示出了华润置地一贯的沉稳作风。

  从过去一年市场冷热分布也可以看出,核心一二线城市从来都是经济发展动能最强的区域,在其中布局业务的实力房企天然具备长期稳健增长的潜力。

  2021年房地产市场呈现高开低走,从三轮双集中供地来看,第二三批次土地市场热度明显降温。但多年坚持长期主义的华润置地不疾不徐,在市场狂热时保持冷静,在行业整体下行时不盲目缩减,这背后是一股战略定力。

  这一年,华润置地坚持稳健的投资策略,主要聚焦四大国家战略区域及一二线亿元,斩获了杭州、南京、长沙、郑州等地多个城市级TOD商业综合体项目,四大国家战略区域权益地价占比76%,坚定聚焦人口流入的高能级城市。

  手握充裕现金,并且作为首批获得招商银行等金融机构数百亿元并购贷额度支持的开发企业,华润置地新一年的收并购和投资计划备受行业关注。

  在收并购方面,华润置地首席战略官谢骥称,政府明确鼓励央国企参与收并购。就华润置地而言,对于收并购也是采取积极的态度,一方面提升工作的质量和工作效率,另一方面是数百亿的并购贷额度,为集团收并购创造了条件。除了已公开的招商银行授予的200亿元并购贷,截至3月底,华润置地并购贷储备已经有400亿了,“一旦项目成熟,华润置地的并购贷款可以随时启用”。业绩会上,华润置地首席财务官郭世清追加释放利好。

  诚然,由于结算结构的变化调整,房地产行业整体毛利率下降是大趋势,也是身处其中的华润置地以及所有开发商不得不面对的考验。

  一方面是拿地价格居高不下,建材、人工成本均明显上涨,另一方面,销售被限价,尤其是2021年下半年,房地产市场骤然变冷,销售端承压,多数房企为求回款不得不降价促销背景下,任何市场主体都无法参与其中但岿然不动市场规律决定了行业整体盈利水平持续走低。

  但和部分房企过往试图挣房地产周期的钱不同,华润置地用一步一个脚印的行动证明:未来需要赚产品能力的钱,赚精细化管理的钱。

  针对毛利率的下降,李欣坦言,“我们跟同行交流也发现,大家都对行业的毛利率水平回归到20%左右或者20%以上的毛利率是一个共识。现在毛利率下降主要的原因还是由于2017、2018年中国房地产市场高歌猛进,彼时所拿的高地价到如今结转,从而导致毛利率水平下降和回调。”

  在他看来,搜狐微博发布《微博版权保护倡议书...,未来行业回到过去30%的高毛利时代是不太可能的,“不过我们还是有信心把开发业务的毛利率维持在22%、23%的水平,算上投资物业的毛利率,公司整体毛利率保持在25%以上。”李欣对此充满信心。

  以持续增长积淀长期价值,以高度的自律保持健康的财务及以客户为导向的发展理念顺应新的行业环境,构建和提升自身的管理能力,华润置地为行业如何穿越周期、修炼内功给出了答案。

  李欣表示,公司也在围绕降本增效、杜绝浪费等管理举措,一点一滴提升毛利率,实现运营效能及组织能力不断的迭代提升。

  多重政策利好不断释放出信心。政府工作报告中提及,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,“稳地价、稳房价、稳预期”,各地春节后也陆续出现了楼市“小阳春”迹象。

  此前高债务杠杆激进发展的房企可能会大幅降速甚至在新形势下逐渐退出行业竞争,而财务稳健业务有序发展的实力企业反而会得以乘势而上获取未来更高的市场份额。

  诚然,无论是金融机构或是购房者,信心的恢复都需要时间。被问及对房地产市场的看法,李欣这样回答:“政策层面肯定是见底了,尤其进入3月份以来,宽松政策导向及出台已经比较显性,市场下行状态应该基本见底,消费信心基本处于触底状态了”。

  李欣并未给出市场信心底部要持续多久的具体时间或拐点预判,但他明确:此时需要一些提振信心的力量来提升这个市场。

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